郊外の中古マンション価格が高騰

国土交通省が公表している最新（令和4年2月28日公表）の不動産価格指数の資料によると、マンションの価格は右肩上がりで高騰し続けている。首都圏における中古マンション価格の推移（坪単価を70㎡に換算）は、2016年から2022年の6年の間に、1,000万円以上も価格が高騰した。どうも、首都圏・東京23区の新築マンションが同時期に1,000万円近く高騰していることに同期しているようだ。マンション価格の高騰は、原因の1つは住宅ローン金利が安いことだ。そもそも住宅ローンの金利は短期プライムレートによって決まる。プライムレートとは、企業に対して融資を行う際の優遇金利のことだ。愚生は今も思いだすが、短期プライムレートが土地バブルの1990年（平成2年）には8.25％にまで上っていた。それが、今は1.1％にまで下がっている。最安値で住宅購入資金を調達しようと探せば、キャンペーンで変動金利0.289%でも借りられる。また、自己資金10％以上であれば、固定金利フラット35Sで1.06%という超低金利だ。短期プライムレートに連動して住宅ローン金利は変動する。平成初期に比べて金利が非常に安いからマンション価格の高騰を招いた。愚生は異常に上がった価格は必ず下がると高を括っていた。しかし、マンション価格高騰はすぐには終わらない見込みだ。一番の要因は、近年の新築マンションは富裕層をターゲットにした高級億ションしか建設しないからだ。新築高級マンションを海外投資家や富裕層が相続対策のために買うため、販売価格の高騰は問題にならない。一方、備品や物流の高騰で低中所得層向けに販売するような、5000万円以下の新築マンションは儲からないから建設されていない。日本全体の平均世帯年収における中央値は437万円だ。子供がいる世帯の平均値でも平均600～700万円くらいだ。1988年前後土地バブル期でも、年収の3～5倍だったと思う。いくら金利が安いと言っても、元本は返済の義務があるから、借り過ぎは身を亡ぼす。また、バブル期でも住宅ローン金利の利息控除があったため、実質金利は今と大きく変わらないと思う。テレワーク勤務といっても、月に数日は出勤しなければならない。そう考えれば、ある程度広くて通勤に便利な（徒歩7分以内程度）マンションが求められる。東京都内や首都圏と限定しなくとも新幹線通勤が可能な駅近なら問題はない。都内では、新耐震基準70㎡程度の中古マンションは5000万円以下では購入できない。賃貸住宅で住んでみたい町というアンケートで、神奈川県小田急線の「本厚木駅」がトップだった。新宿から特急電車で最速で41分だ。そして、ロマンスカーに乗れば確実に座ることができる。都内と言っても新宿-浅草間は乗り換え込みで25分も必要だ。乗り換えなしの一本の方が便利だと考えれば、新宿-町田（30分）新宿-海老名（38分）とマンションが安い郊外でも駅近なら条件に合う。その結果、池に小石を投げて輪を描くように郊外の中古マンション価格が高騰してきた。ただ、いくら上昇しても、年収が上昇しない現状では4000万円以上の物件は、なかなか売れない気がする。