自宅以外の不動産は持たない

少子高齢化社会での日本では、全国にある何百万もの空き家がある。そして、不動産投資はひどくパフォーマンスが低い。よく勘違いされるのは、積算価格が何時まで経っても維持されていると思っている人がいる。現実には、不動産ローン完済までに住宅の価値がゼロになる例は多々ある。日本は、インフレ率が相対的に非常に低いことから賃貸料は安値安定している。煩く条件をつけなければ、ほぼどんな予算でも賃貸住宅は見つかる。東京の人口は英国全体の約5分の1だが例年、3倍の新規住宅物件がある。そう考えれば、相場は常に右肩上がりという考え方は捨てた方がいい。香港や中国本土の投資家であっても、日本には外資の土地所有にほとんど制限がないため購入可能だ。もちろん、自衛隊基地といった重要施設などの周辺地域における外国勢の土地購入については例外もある。アジアの富裕層は、日本は有望だが低利回りの投資先と考えている。首都圏新築分譲マンションの平均価格は30年以上前のバブル期のピークを上回った。しかし、賃貸料は上がらないため利回りが低下して賃貸しても儲からない。愚生の住んでいた東京郊外も賃貸料と物件価格の乖離が大きく、投資不適格物件が多かった。考えてみれば、日本の賃金はこの約30年間に足踏み状態だ。英国ロンドンで数少ない物件の見学に数百人が列をなすという。米国でも住宅は高騰し社会問題化している。過去50年にわたり、日本では住人より住宅の数が多い。厳選された場所を運よく購入した場合を除き、築古になれば購入価格以上の値上がりはさほど期待できない。戦後の建設ラッシュで建てられた古い物件の質の低さを考えれば、購入者は新しい物件を好むのも納得できる。旧耐震のエレベーターもない団地形式の住宅など、高齢者住宅としては不適格だ。また、かつて高級住宅街と呼ばれた田園都市線沿線のような丘陵に造成された住宅も高齢者には不人気だ。地震の影響を受けやすい日本国土ということもあって、新耐震の物件以外は自宅として購入する人は希だろう。愚生なら1983年（新耐震1981年申請から建設して2年）以前のマンションは絶対に買わない。毎年、多数の住宅が供給される状況に置いて、何時までも旧耐震仕様の住宅に資産価値があるとは思えないからだ。田舎育ちの愚生には、地方の土地はいくら安くしても売れないことを知っている。ユーチューバーで借財を増やしながら家賃収入を誇っている人がいる。例えば、投資額17億、借入金11億円〇〇戸保有といったぐあいだ。投資家の持っている〇〇戸をすべて売却して、経費や税抜きで11億円の価値があるのだろうかと訝しがる。よほどの良質住宅や安値売却でなければ、全てを半年くらいで換金することは容易でない。そう考える愚生は、自宅以外の不動産は持たないことにしている。欲しければREITで持てばよいと考えている。