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2022年12月26日 (月)

身の丈にあった投資が重要

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最近ユーチューブをみていると、日銀の長期国債の変動幅に私見を述べている人が多い。多くは不動産関係で銀行に多額の借金を持つ人たちだ。金を借りていなければ、銀行の貸し出し金利など興味は無い。また、固定で住宅ローンを組んでいるひとも同様だ。米国では7割近くが住宅ローンは固定金利だ。一方、日本は金利が安い変動金利が7割を占め、固定金利ローンは1割しかない。同様に事業用の借り入れ資金も変動金利がほとんどだ。異口同音に長期国債(10年債)の金利変動を0.5%上限にしただけだから、変動金利の住宅ローンの返済金には関係ないという口調だ。日米の金利差で円安が進むからインフレが加速する。その対策として日本も金利を少し上げた。しかし、インフレの加速は日米の金利差で為替が円安に振れることだけではないだろう。米国でインフレが加速すれば、為替が動かなくても日本の物価は上昇する。モノの値段が上がれば、日本のような輸入に頼る国は人件費抜きでも価格は上がる。そう考えればインフレは為替だけが原因ではない。日銀がいくらYCC(イールドカーブコントロール)を行おうが、長期的には金利は市場で決まる。作為的に日本国債を大量に買い付けて金利を下げても、乖離して買う人がいなくなれば自分で発行して買い占めるようなものだ。こんな政策がいつまで続くはずはない。金利が上がり始めれば、長短連動していずれは上昇する。日本の貿易収支は赤字になったから、決算はドル買い円売りとなるから為替は円安に振れやすい。金利の先々のことは予測不可能だが、ここ10年の低金利策が永遠に続くはずはない。不動産投資と称して、銀行借り入れで資産を両建てで増やしてきた投資家の顔色は暗い。フルローンの投資など、ここ最近の低金利が可能にしてきたからだ。日本のように可処分所得が目減りしている国では、家賃は下がることはあっても上がることはない。僅かな利回りでも不動産投資が可能だったのは、借り入れが低金利だったからだ。家賃収入の利回りが低ければ、借り入れ金利が上昇すればすぐに破綻する。それもあってか、最近は不動産投資家ユーチューバーの投稿が激減した。利回りが下がれば、取引される不動産の売買額は収益還元法で大きく下がる。積算価格などでは売れないから、抵当権が売買額を上回ってしまう。帳簿上の簿価があっても、実際は破綻している。ずいぶん前のJALと同様だ。環境は変動するから、身の丈にあった投資が重要だ。若者はともかく、年老いてからの賭けは禁物だ。

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