ニュース

2018年6月17日 (日)

古い集合住宅はほっておくしかない。

Pb13 日経新聞の調査によると、老朽マンションが地価の押し下げ要因だという。集合住宅密集地の過去10年間の地価を調べたところ、平均築年数が40年以上の地域は約9%下落。かつて、都市人口の受け皿だった郊外物件が、老朽化して評価額が下落した。全体の集合住宅に占める築40年以上の物件は1割強もある。ほとんどが、1981年(昭和56年)以降の新耐震基準を満たさない不適格住宅だ。本来なら建て替えが必要だが、ほとんどが放置されたままだ。はっきり言って、自宅目的では売買の対象とはならない。投資物件として、短期に回収できる割安価格なら成立する。昨今のように、新規の賃貸アパート建設が進めば、老朽化物件は借り手がなくゴーストタウン化する。周辺物件が古くなるほど、その地域の地価も下がる傾向だ。その結果、老朽マンションの集積地は住民の高齢化も進み、人口が減りやすい。それは、商業施設や交通網にまで影響する。千葉県などの埋め立て地や、交通の便が良くない地域の団地群はその傾向が著しい。実例として載っていたのは、JR松戸駅から車で約20分の小金原7丁目。近くに日本住宅公団(現都市再生機構)が1969年(昭和44年)に賃貸を含め3千戸以上を建設した団地がある。ここ10年間の地価下落率は26%。築40年以上の地域で最大の下落だった。土地バブル期だった1990年頃からの下落率は、いったいどのくらいなのだろうか。確かに、周辺地域の65歳以上の高齢者比率は48%というから、購買力は著しく劣る。人口は10年前より2割減。当然、粗利益が高い高級食材は売れない。千葉県の我孫子市や船橋市、千葉市、そして埼玉県狭山市なども同様らしい。横浜市の港北ニュータウンや東京郊外の多摩ニュータウンも程度の差こそあれ、同様の傾向を示すだろう。区分所有の集合住宅の建て替えなど、事実上不可能だ。そんな労力を費やすなら、二束三文で売却して転居した方が良い。愚生も自治会長時に、古い分譲住宅の私道移管作業の窓口をしたことがある。痛感させられたのは、住民の所得や教育レベル、居住年月、そして個人の性格というか協調性などで、価値観が大きく違う。その経験から思ったことは、人は本音と建て前は大きく違う。最終的に、本人が損か得かでしか物事を判断しないということだ。日経新聞には提言もあったが、解決は容易ではない。愚生が思うに、古い集合住宅はほっておくしかない。越後湯沢のリゾートマンションと同様に、所有すれば管理費を払うという負債が付きまとう。その結果、マイナス資産だとの認識が共有化され、1円で売買されるようになる。そうなって初めて、更地にして大規模開発が可能となる。ただ、少子高齢化の昨今、それほどまでして住宅の建て替えが必要なのだろうか。そう考えれば、日本での不動産への投資は都心の一等地以外は不適だ。ハウスメーカーに騙されて、郊外に賃貸アパート建設をするなど、愚の骨頂だ。ケースは違うがカボチャの馬車の二の舞だろう。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2018年6月16日 (土)

経歴詐称と大騒ぎするような問題ではない

Hqdefault 最近のネットでは、小池百合子都知事の学歴詐称疑惑が話題となっている。小池氏は、自著などの経歴に「1972年、カイロ大学文学部に入学し、1976年、首席で卒業」などと記している。愚生と重なる年代の人物なので多少の興味が湧く。疑惑の始まりは、カイロ留学時代に同居していた女性が、「小池さんは実際にはカイロ大学を卒業していません。」と明かしたことからだ。それによれば、過去に小池氏に関する記事を寄稿してきた石井氏の元へ、当時の同居女性から手紙が届き、石井氏がエジプトで面会した。女性は、50年近く前の当時のことをメモした手帳や、日本に送った膨大な量の手紙を保存していた。現在70代後半というこの女性によれば、カイロ留学中に小池氏がアラビア語をほとんど話すことはなかった。小池氏の行ったアラビア語の語学学校も初歩レベルだった。それなのにカイロ大に入学できたのは、父親が当時のエジプト情報相と知り合いで「コネで入れてもらえる」と小池氏は話していたそうだ。また、カイロ大卒業の経歴については、サダト大統領夫人の来日時に小池は一時帰国した。そして、アテンド役を務めた際に、新聞記事にカイロ大卒と小池氏が書かれてしまった。そういう訳で、その後カイロ大卒で通したという。ただ、小池氏は都知事選の際に「卒業証書」と「卒業証明書」を公表している。また、カイロ大側も小池氏が卒業した記録があると複数のメディアに回答している。真偽は分からない。この告発女性も含めて誰かが嘘をついているようだ。いろいろな噂が飛び交ってはいるが、愚生はこれに関して、どうも首席卒業というのは、言い過ぎた感があると思う。そして、卒業に関しては、大学側が認めているのだから嘘ではなさそうだ。ただ、コネで入学して、コネで卒業した疑念はありそうだ。しかし、そういうことを問いただせば、野球選手や政治家、金持ちのドラ息子とコネ入学など掃いて捨てるほどいる。推薦枠がなかった昔の国立大以外は、コネ入学など珍しい話ではない。というか、私大のスポーツ推薦や単願の推薦入学など、今でも日常茶飯事だ。森元首相など、自分ではっきりと入試では名前しか書かなかったと言っている。江川卓など、親父が慶大に行かせるなどと、上から目線で発言して落ちた例はあるが・・。そういえば、桑田の早大偽装事件などもあった。ネットにあった話しだが、カイロ大も卒業証書を免罪符のように売っていた時代もあるというから、小池氏が在籍したことは間違いなさそうだ。愚生の個人的な感覚だが、小泉首相や安倍首相の英語力に比べれば、小池氏の英語力のほうが遥かに優る気がする。そして、小池氏がカイロ大卒だからと言って、選挙で当選したわけではない。愚生の住む地域の市議選でも、東大卒の肩書きでも落選。Fランク私大であっても当選する。この事実から、あまり選挙の当落と学歴は関係がなさそうだ。いずれにせよ、小池氏の経歴は嘘とは言えないが、誇張された部分があることは事実だ。ところで、愚生が学生時代に欧州一人旅をした時に、スペインで最近まで刑務所にいたという若者に出会った。お互い下手な英語だったため、意思の疎通は完全ではなかった。ただ、現地の不良に取り囲まれた際に、彼に助けてもらった。彼自身は、アラブ人だったが現地人と話していたので、スペイン語も話すことができたようだ。日本に居れば、外国語と言うと何か特別なように聞こえる。しかし、欧州に行けば何か国語も流暢に話す人は多い。移民が多いカリフォルニアなど、スペイン語が標準語のように使用されている。小池氏の首長としての行政能力には疑問を持つから、都知事の再選だけは止めて頂きたい。しかし、経歴詐称と大騒ぎするような問題ではない。昨今、大卒が6割を超える日本では、学位など何の役にも立たない。何ができるかという、本人自体の実力が求められる。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2018年6月 4日 (月)

どうも生臭い話になってきた。

13  今朝のNHKニュースで、和歌山県の実業家・野崎幸助氏の急逝を取り上げていた。野崎氏は「紀州のドン・ファン美女4000人に30億円を貢いだ男」を出版したことで話題となった人物だ。金があるところに美女が集まるのは、古今東西どこでも同じだ。野崎氏は1941年生まれというから、愚生よりは年上だ、愚生など、まだまだ精進が足りないと痛感する。地元の中学校を卒業後、多くの商売を手がけ、資産は数十億円だそうだ。その野崎氏は、今年2月に21歳のファッションモデルと結婚した。近隣住民によると、「自宅で倒れて救急車で搬送され、そのまま亡くなった。しかし、つい先日までピンピンしていたから驚いた」という。そういうわけもあって、通夜が営まれることになった日は、全国紙やテレビ局の記者も現地に大挙したという。野崎氏の遺体を司法解剖したところ、致死量を超える覚醒剤成分が体内から見つかった。血中濃度を測ると通常1回で使う量よりはるかに多く、自分で使ったとは考えにくい。そのため、事件の可能性が浮上し警察が調査することとなったようだ。ただ、通夜に出席した親族は「55歳年下妻のSさんが通夜の最中なのにスマホとタブレットをずっといじっていて、喪主の席にほとんどいないし、誰にも挨拶しない。さらにスマホを見ながらヘラヘラ笑っていた。」という。こういう話を聞くと、愚生は腹立たしい気もする。しかし、お金目当ての結婚だったのだろうから当たり前なのかもしれない。つくづく、子猫や子犬も同じだが、若いって素晴らしいと思う。一方、孫くらいの歳の女性からすれば、野崎氏にはお金以外にとりえなどない。いくら若い21歳と言っても、旦那に何十年も生きられては自分の自由な人生がすり減ってしまう。早々に逝って欲しかったというのが本音だろう。致死量の覚せい剤が血中から出たという事で、どうも生臭い話になってきた。警察は、女性一人の犯行ではなく、取り巻きがいると疑っているようだ。なぜなら、致死量の覚せい剤の入手経路を洗っていけば、関わった黒幕を見つけられると踏んでいる。若妻は北海道出身で、21歳で美容師の専門学校生だった。そして、妻の親戚は彼女の結婚すら知らないという。怪しいかぎりだ。身の丈に合って、周りは皆な還暦過ぎという老いた環境にいる愚生には、縁のない話だ。ただ、腹上死というなら羨ましいと思うが、他殺ならば痛ましい。数年前の話しだが、田園調布の自宅で外科医師が40歳くらい年下の若妻を射殺した事件があった。今回もそうだが、不釣り合いなものは必ず破綻する。そう思うと、こういうニュースは愚生にとってはよい戒めとなる。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2018年5月21日 (月)

残されたオーナーはどのようにしていく?

Pb13 シェアハウス「かぼちゃの馬車」のスマートデイズは経営が立ち行かなくなって破綻した。普通のサラリーマンに、割高な1億円を超えるシェアハウスを何千棟も販売した。残されたオーナーは、今後どのようにしていくのだろうか。物件の価値は、実売価格よりも3割から5割以上も低いのが実情だ。可能なら、社員寮などとして一括賃貸が良いだろうが、借り手は容易に見つからない。また、返済先は今問題になっているスルガ銀行だ。借入金利は平均で3.5%と高い。スルガ銀行の不備もあるなら、金利をほぼゼロに近い数字まで下げてもらう交渉をすることも一考だ。しかし、借りた元金は返す必要がある。時間をかけて返済し、更地価格まで残債が減った時点で売却するしかない。または、シェアハウスを任意売却後、残金を分割で返済する方法が妥当だ。契約だから、購入した投資家にももちろん非はある。不動産投資をしっかりと学び、シミュレーション計算ができれば、このような物件には決して手を出さない。銀行が融資をするくらいだから、間違いのない物件だろうなどと、安易に考えたことが問題だ。スルガ銀行は、地方の不動産購入に対しても、金利4.5%程度で貸し出している。地方のRC構造のマンションなども、今回のかぼちゃの馬車の投資家と同じくらい危険がある。さらに、愚生が旅行して散見した二、三階建ての賃貸アパートも問題だ。島根県や鳥取、香川、徳島、淡路島にまでにも多数建設されていた。これに伴う、不動産のサブリース(転貸借)契約を巡るトラブルも増えている。アパート経営などで、リスクを伴う仕組みを十分に理解しないで締結する人が多い。日経新聞には、ローンで不安だという、東京都内の40歳代の男性の話しが載っていた。70歳代の父親がアパート3棟を建て替え、不動産業者とサブリース契約を結んだ。業者に一括して借り上げてもらい、入居者にまた貸しする内容だ。ところが建て替えから10年近くたち、入居者を確保していくため家賃の減額を求められる可能性が出てきたという。その男性は建て替え時の借入金の連帯保証人になっており、賃料収入の目減りは本人にとって死活問題だ。「長期間借り上げる」「安定した家賃収入を保証する」などを謳うハウスメーカーとタイアップして、建設資金を地銀が融資する。アパート経営は、経済状況などで入居率が悪くなったり家賃相場が下がったりする。老朽化した建物の修繕対応も欠かせない。借り手がいなければ、借り上げ業者から途中で家賃の減額や解約を迫られる。そして、建設した際の借入金の返済に行き詰まるというのがトラブルの例だ。業者と締結する契約は、アパートの借り上げ賃料が決められていても、同時にその期間中の賃料の減額請求ができるといった条項が入っている。業者がリスクを背負わないようにしているためだ。借地借家法は一般に貸主よりも立場が弱い土地や建物の借り手を守る法律だ。サブリースの関係図でみると、個人の所有者に対して借り手は業者だ。同法が定める賃料減額請求権を業者が行使できる。国土交通省の登録業者の管理するサブリース物件戸数は2017年末で290万を超えるという。これが金融破綻すれば、大変なことになる。愚生の知り合いも、年金生活者なのに多額の資金を借りて投資している。時は得難く失いやすしなどと急かされて安易に賃貸アパートを建てれば、「道理を破る法はあれども、法を破る道理なし」と自己破産の道に進むしかなくなってしまう

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2018年5月 3日 (木)

富士フイルム経営陣の刷新が求められる

120829_170705 ゼロックスの富士フイルムによる買収提案は、どうも白紙に戻る公算が多くなった。それは、ゼロックス大株主が提案した6人の取締役候補を受け入れ、CEOを含む現在の取締役7人が辞任するからだ。新たな経営陣と大株主が代替案を練るというから、事実上富士フイルムによる買収の可能性はない。今回の買収案では、富士フイルムが資金を全く使わずに経営権を握る枠組みだった。愚生も、これは虫が良い条件だったため、ゼロックスの経営が破綻状態なのかと思っていた。そうであれば、ストックオプションを持つ現行の取締役は、会社が破産したのでは、権利が無くなってしまう。愚生がCEOでも統合への道に突き進むだろう。ゼロックスの大株主は、配当の積み増しなど条件見直しを迫ると思われていた矢先に、株主らとの和解となった。やはり、富士フイルム側が強硬な姿勢をとり続けて、米国側の動きを読み切れていなかったことが敗因だろう。東芝メディコの買収時に、キヤノンに買収を横取りされた経験が生きていなかったようだ。今回の株主合意は、富士フイルムがゼロックスとの再交渉で条件の見直しに応じなかったことが引き金になったという。要するに大株主へのインセンティブを渋ったことが失敗だ。古森会長の強気姿勢が墓穴を掘った形だ。富士フイルムでは、老人による独裁経営が行われており、周りの忠告を聞き入れる経営環境ではないようだ。昭和の化石となった富士フイルム経営陣の刷新が早期に求められる。ファナックでも忠臣が反乱を起こして独裁経営者の稲葉清右衛門を追放した。富士フイルムでも改革開放がなされなければ、NECの関本長期政権と同じ轍を踏む。あの時は、成功体験が邪魔をして安直なパソコン依存体質から脱皮し遅れた。そして、通信業界トップの座をF社に譲ってしまった

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2018年4月19日 (木)

晩節を汚すというより、あまりにも惨めだ

Hqdefault  福田財務事務次官は、セクハラ疑惑を最後まで否定した。今後は、訴訟を起こすと捨てセリフまで吐いて辞任した。しかし、テレビ朝日は18日夜、取材していた同社の女性社員が被害を受けていたと明らかにした。テレ朝によると、女性は福田事務次官に無断で会話を録音していた。上司に「自社での報道は難しい」と判断された後、「責任の重い立場の人物による不適切な行為が表に出なければ、今後もセクハラ被害が黙認され続けてしまうのではないか」との強い思いから、週刊新潮側に連絡した。そして、取材を受け、録音の一部も提供したという。隠し撮りが悪いというが、今から録音すると言われてからセクハラやパワハラ発言する人はいない。多かれ少なかれ、本人が知らない間に通報される。今回、テレビ朝日自身もセクハラやパワハラに疎い会社だったということだ。報道機関といえ、人権より利益が優先される姿が浮き彫りにされた。この環境が、福田事務次官の恫喝や横暴を助長してきた。他人事だから情けないというが、愚生自身だったらと思うと自信はない。ただ、これで福田事務次官は、嘘八百をつく輩だという事を自ら証明した。麻生財務大臣や福田事務次官は、つまらない面子に拘って弁明して、自身の非常識を国民の前に曝け出した。そして、今後も裁判で争うという恫喝にテレ朝が反発して事実を公表し、福田は極悪人だという証明までした。晩節を汚すと批判するより、あまりにも惨めだと同情したくなる。米山新潟県知事のお母さんは、息子はバカだと卑下していた。しかし、愚生には、福田事務次官と比べれば独身だったのだから、捌け口も必要だろうと同情する。細野と山本モナ、中川郁子の路チューや立憲の山尾より遥かに健全だ。そして、彼が自らを反省している様は、医者であり弁護士でもあった知見が伺える。思い出せば、東京都知事候補だった吐き気を催したくなる鳥越俊太郎などよりも遥かに真面だ。しかし、公人となれば倫理観が強く求められる。ところで、昭恵夫人は世間知らずのお嬢様だからと言って、済まされるのだろうか。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2018年4月 6日 (金)

フェイスブックの収入は、ほとんどが広告から

20180405220950  京都府舞鶴市での大相撲春巡業で、土俵上で倒れた市長の救命処置を施した女性が土俵から下りるよう促された。この問題は、世界中のニュースでも大きく報じられた。米主要メディアは、女性差別を象徴する出来事だと報じた。ニューヨーク・タイムズ電子版は「男性の命救うためでも女性の土俵入り禁止」の見出しで、差別的な慣習を批判した。ワシントン・ポスト紙電子版は、土俵から下りるよう指示されたのは「このスポーツで女性は儀式上、不浄と見なされているからだ」と指摘。大相撲の土俵は「女人禁制」というが、人命軽視には相撲協会の頭の中身まで問題視される。春日野巡業部長は、対応策を取っていかないといけないと呑気にいう。しかし、今は21世紀だ。相撲協会の程度が悪いのは承知していたが、馬鹿も休みやすみ言えといいたくなる。相撲協会関係者が、その後土俵に大量の塩をまいたとの言い訳が、慣例に従ったというからつける薬はない。いずれにせよ、舞鶴市長は、救命に当たった看護師のおかげで一命を取り留めた。これまでも相撲協会は、一般常識を持ち合わせず、日本を貶める愚行を行ってきた。このような団体を公益法人と呼ぶに相応しいのだろうか。反社会的勢力と同様な組織団体ではないか。ところで、フェイスブックの情報漏えい問題で、米連邦取引委員会はユーザー・データを共有する前に、同社が使用者から承諾を得るよう義務付けた、2011年の合意に違反していないかを調査している。愚生がフェイスブックに常々思っていたことは、実名が原則とあるため、どの程度セキュリティが担保されているのか不安だった。例えば、プロフィールの中に友達指定の制限をかけている内容が現れることもある。そういうこともあったので、愚生はフェイスブックには、個人情報に対するセキュリティなど無いに等しいと思っていた。だから、他人に見られても良い内容以外は、フェイスブックに書きこまなかった。このフェイスブックの収入と利益は、ほとんどが広告から得ている。そのため、この問題が決着しなければ、会社の損益への影響が予想できず、株の売買などできない。もうしばらくは、株価は迷走するような気がする。愚生の心積もりは、S&P500が回復してもフェイスブックの株価の戻りは遅いだろう。その時を捉えて、他社株から乗り換えてフェイスブック株を買おうかと思う。IT関連の株の暴落から、ホワイトハウス当局者は慌てて、トランプ米大統領の貿易に関する強硬発言は経済成長を妨げるほどの関税ではないと否定する。それなら、初めからそう言うべきではないか。でなければ、発言するなといいたい。株価は回復基調になってきたが、中国国内市場のアルミ地金価格は4%下げたらしく、米国の大豆取引価格も下落していることは事実だ。愚生にとって、米国大統領など誰でもよい。しかし、よりによって最悪な人物を選出することはないだろう。米国民は、もう少し真面目に大統領選挙を投票すべきだ。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2018年2月13日 (火)

社の幹部 裏を返せば 社の患部

Rectangle_big 政府は内部通報者を報復的に解雇したり異動させたりする企業に、行政措置や刑事罰を科すという記事がった。これは、現在の制度が機能していないということだろう。愚生もサラリーマン経験は長かった。その間、このようなことはよく散見した。はっきり言って、内部通報者が不利益を受けるかはともかく、利益を得ることなどはない。内部通報すれば、必ず利害関係を生じる。自己リスクを負ってまで通報する人は、会社に不満があるか、よほど正義感が強い人だろう。この正義感と言っても、狭義な自己満足的なものがほとんどだ。政府は、消費者が企業の品質不正などで被害を受けないようにする狙いだという。しかし、内部通報した従業員へは短期的な見返りはない。どこの大企業にも、社内に立派な通報制度がある。それには、内部告発者は社内のコンプライアンス窓口や会社が指定した弁護士事務所に通報することになる。しかし、現実に通報者が会社から不利益を被った場合、それを覆すことは容易でない。ほとんどは、裁判を起こして争うケースになる。オリンパス従業員の場合でも、2007年に上司の不正を告発し会社から配置転換を命じられた。この場合は、会社側が賠償金を支払うなどの内容で和解するのに10年間もかかった。会社生活のほとんどを昇進や昇給から見放され、居心地の悪い状態で過ごすことになる。企業の顧問弁護士との争いは、後ろ盾もない従業員では勝負にならない。実際に愚生の遭ったケースだが、人事部(会社側)は顧問弁護士に相談したところ問題はないと回答してきた。要するに、不満があるなら裁判で争うという脅しだ。これでは、会社を辞めたくない従業員にとっては歯が立たない。愚生の場合は、会社から金を貰っている顧問弁護士など信用はできない。労働基準監督署など第三者に判断を仰ごうと会社に提案した。続いて、会社側が問題を提起した社員に弁護士云々と圧力をかけることは、社内倫理の規範を犯していると反論した。こういう問題であっても、上司や周りからは白い目で見られるから得になることはない。人生観の美学だと誇るか、本人の溜飲を下げるくらいにしかならない。政府は通報者保護を手厚くするというが、報復人事を証明することは容易でない。愚生が部下から訴えられた場合もあった。告発者が確定できなかったため、対象者は数年に亘って成績評価を常に上位にした。そして、機会を見計らって他部門に移動させた。実際に、電通事件のように上司が不用意な言質を与える場合は少ない。通報者本人が気づかないうちに、会社から将来を絶たれる場合の方が多い。管理職人事となれば、好き嫌いも含めて何十年も前の報復人事など、いくらでも散見される。トカゲの尻尾のような立場であれば正しい判断が下されるが、告発対象が頭であれば自らの腹を切る会社役員はいない。誰であっても、自己保身が一般的だ。愚生の場合は、身に覚えのないことを内部通報され、数年間もかけて解決をした。内部通報が乱用されれば、企業運営には大きな負担になる。オリンパス粉飾決算でも、前社長を当時の現外人社長が告発した。しかし、株主から賛同を得られずに排斥され、社長に復職できなかった。告発された元社長の方は、賠償金対策ですばやく自宅を妻名義に切り替えた。サラリーマン社長にとって、会社の数百億円は自分の数千万円より軽いようだ。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2018年1月18日 (木)

小田急線の「複々線化工事」が3月に完了

170914_odakyu_07   愚生がよく利用した小田急線の上下線を2線ずつに増やす「複々線化工事」が3月に完了する。工事が足掛け30年というから、元号の平成と同じくらいの期間だ。思いだせば、丸の内にあったF社の本社へ行く時など、ずいぶん早く家を出た記憶がする。平時には遅れがないが、早朝のダイヤの乱れは相当だった。今回の複々線化は東北沢駅から和泉多摩川駅間の10.4キロメートルが対象だ。現在は下北沢駅地下での工事が終れば、完全に各駅停車と急行列車が運行する線路を分けられる。これによって、通勤列車の大幅な増発が可能になる。小田急線の車内の混雑率は朝の通勤ピークで192%。これは、体が触れ合い圧迫感のある程度だ。増発後は150%というから、新聞や雑誌を楽な姿勢で読めるようになる。トンネルが多い田園都市線や横浜線も混雑率は朝の通勤ピークで相当なものだが、改善のしようがない。これは、少子高齢化が進むことを待つしかない。小田急の複々線化で通勤時間が大幅に改善されると、京王線や田園都市線との顧客争奪が激しくなる。一番大きいのは、新ダイヤで快速急行が3本から28本と大幅な増加することだ。また、多摩ニュータウンの玄関ともいえる多摩センター駅(東京都多摩市)や隣駅の永山駅に平行して乗り入れている小田急多摩線と京王相模原線での新宿への通勤だ。小田急線の多摩センター駅から新宿までの所要時間は40分と最大で14分の短縮になり、京王線より早く到着する。現在、多摩センター駅の1日の乗降客数は京王電鉄で平均8万7551人。小田急は5万585人と差があるが、今回のダイヤ改正で逆転の可能性もある。それを見越してのことだろうか、小田急の株価は高騰している。ここからは、新聞の受け売りだが、「都心へのアクセスの利便性が増せば、住民が増えて沿線の不動産価値が高まる可能性がある。沿線には代々木上原や下北沢、町田など特徴のある街も多い」からだという。しかし、愚生は「風が吹けば桶屋が儲かる」というような、このような発想はない。なぜなら、2025年前後から東京首都圏の人口の減少が始まるからだ。複々線がもたらす効果で、通期時の混雑緩和はあっても不動産価値が上がるとは思えない。多摩ニュータウンといえば、都心回帰でゴーストタウンの代名詞になるような地域だ。勤め人を終えた愚生には、小田急線や横浜線、田園都市線、そして南武線の混雑率などはどうでもよい。振り返れば、雨の降る日も風の日も、長い期間に亘ってよく通勤したのだと思う。当時は住宅ローンや仕事に追われ、一寸先しか見ていないような生活感だった。そう考えれば、貴重な今の時間を無駄に過ごしているような気もする。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

2017年12月28日 (木)

サブリース問題解決センター

3 勤め人を辞め、何の気なしに生きていても腹が立つことはある。これは愚生の性格なのだろうか。どんなことに腹が立つのかと聞かれれば、日馬富士の略式起訴や貴乃花親方の処分だ。それに、韓国との慰安婦合意にたいする文在寅政権の態度だ。日馬富士の略式起訴では、事件の内容がうやむやになる。本当に悪いのは白鵬だということを皆が知っている。それを白日の下に晒そうとしない鳥取地検の無責任さには辟易する。村木厚子さんの冤罪事件と同様に、検事などという輩はろくな連中ではないようだ。そして、事件をもみ消そうとした八百長上がりの元横綱の理事長が、ガチンコの大横綱を処分するというから世も末だ。公明党の国会議員だった池坊という婆さんは、支離滅裂な論理で貴乃花親方を非難する。公明党の国会議員の程度の酷さには目も当てられない。愚生にとって、どうでもよいことではないかと言われれば、その通りだ。他に心配することがないから、こんなことで腹が立つのだと言われれば、全くその通りだ。そう考えれば、愚生は幸せ者なのかもしれない。その他のニュースでは、急増したアパート建設に歯止めがかかり、家賃下落や空室増への懸念が強まってきたと報道していた。国土交通省が昨日発表した11月の貸家着工戸数は6カ月連続で前年同月の実績を下回ったからだ。金融庁のアパート建設の監視強化で地銀の積極融資が止まったからだ。しかし、過剰供給で住宅市況の需給の崩れはどうなるのだろうか。11月のアパート建設着工は前年同月比2.9%減の3万7508戸。5月まで19カ月連続のプラスを記録したが一転、マイナス基調が定着した。これが響いて、ハウスメーカーの新設住宅着工戸数も5カ月連続のマイナスだ。アパート建設で売り上げの帳尻を合わせていたハウスメーカーは苦しい。貸家着工は26都道府県でマイナスとなり、山口県など62%減だ。山口市内の賃貸住宅の空室率は18%弱だというから納得がいく。しかし、東京区部でも10%前後というから、この先は予断を許さない。実情は、貸し渋りというより、地主に銀行が融資を提案しても建設しないケースが多くなった。全国地方銀行協会会長は、「地価が上がり採算のとれる物件が少なくなった。現在の地価をピークと考える人も多い」と指摘する。そして、アパート融資は限界が近いとの認識を示す。しかし、これは実需のある都市部での話だ。地方などは少子高齢化で、人もいないのに借家が増えている。実需を考えれば、アパート建設などありえない。一方、東京郊外に住む愚生の周りは、最近は介護施設関連の建物がやたらと建設されている。目ざとい投資家は、よく先を読んでいると感心させられる。いずれにせよ、建設業者の受注環境は厳しい。都市部は競合が厳しく、地方でも頑張らなければ大幅な受注減となる。ところで、契約を巡るトラブルも増えている。新設された「サブリース問題解決センター」という窓口がある。新聞記事からの引用だが、「神奈川県の60代男性が、不動産業者から35年にわたり1部屋7万5千円の家賃収入が見込めると持ちかけられ、5億円を借りた。ところが、今の家賃相場は5万円でしかない。」との内容だ。サブリース相談センター長は「家賃は将来下がる可能性が高く、被害が広がる可能性がある」と話す。専門家でなくとも、少し考えれば分かりそうなものだ。金利が低いのは、先進国の経済成長率が低いからだ。インフレにならないのは、付加価値のほとんどの部分が、鉱物資源ではなく大量生産可能なものだからだ。そうであれば、これから当分の間は低金利が続く。つまり、古くなった減価償却が進んだ物件の家賃は下がる。需給のバランスが崩れれば、新築でも家賃は大きく下がる。口の悪い愚生は、相談内容に突っ込みを入れたくなる。まず、60代と言えば、年金生活に入ってもよい歳だ。35年ローンなら100歳まで生きなければ完済できない。5億円借りたというが、サラリーマンの生涯年収は、35年働いて2億円~3.5億円程度だ。真面目に元本を返す気があるのかと聞き返したい。欲で目がくらむと、このような詐欺まがいの甘い話に飛びつくのだろうか。この人の結末が見えてくるが、最後は自己破産だ。土地があるなら、売って美味い物でも食えばよい。死ぬまで、土地と心中したいのだろうか。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

より以前の記事一覧