長く生きることが、辛い世の中

平成26年地価公示は、全国平均では、住宅地、商業地ともに依然として下落しているが、三大都市圏平均では、上昇に転換したという。実感として、東京郊外でも上昇はともかく、地価の下落は止まったような気はする。しかし、住人の老齢化が進んだ東京近郊の多摩や神奈川のニュータウン、千葉臨海の団地郡などゴーストタウン化してきている。首都圏でも耐用年数が過ぎた昭和の団地郡が建て替えられずに放置され、10％以上も空き家という状態だ。一方、関東の田舎を車で走れば放置された広大な土地が目に付く。土地神話が崩壊したことを、まざまざと見せつけられる。地価の下げ止まりは、株高での資産価格上昇と土地そのものの供給が限られることが原因だろう。少子高齢化の今、都心の一部を除けば、地価の大幅な上昇など望むべくもない。土地を持つなら固定資産税がかからない分だけ投機性のリスクは伴うが「金地金」で持っていたほうがいい。そういう金の人気も、昨今の米国景気の回復と中国不動産バブルの崩壊で陰ってきた。還暦を過ぎ、これから自分の余生を有意義に過ごす時期になっても、細々と働く友人が多い。長く生きることが、辛い世の中にはしたくないものだ。

懐かしい当時の思い

今朝の新聞に地価公示価格が載っていた。地価公示価格とは、売り手・買い手双方に売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情がない取引において成立すると認められる価格とある。読売新聞には、わかり易いように首都圏の最寄り駅から1ｋｍの地価公示価格を地図入りで表している。還暦過ぎた身には、転居の予定もないため、気に留めていないが、昔を懐かしく感じられる。四半世紀前、横浜でマンション住まいをしていた。子供が大きくなるにつれ、階下の住人への気兼ねから足音を注意することが多くなった。不憫と思い、一戸建に移転しようと決め穴のあくまで、地価公示価格を眺めていたことを思いだす。当時の公示価格と読売新聞の分布図の価格は、大きく違っている。一番違うのは地価公示価格だが、最寄り駅の人気にも依存してか、価格が逆転している場所もある。どうも価格下落が、住宅地の人気度や利便性によって一律ではなかったようだ。東京近郊の地価下落は、収まったようだが、地方都市は今でも下落している。私の育った雪国の田舎も、未だに地価下落が続いている。地価の下落は、過疎化や老齢化で実需がなく買い手がいないのだろう。そして、売り手に特殊な事情があるため、実際の売買取引価格は公示価格より大きく下回ることが通例だろう。日本の土地神話は、バブル以降崩壊した。一昨年不動産取引をした、40歳くらいの不動産会社社員から「大学を出て職についてから、土地とは毎年下がるものだと思っている。」と聞かされた時には、昭和二十年代生まれだとつくづく認識させられた。住宅ローンの返済追われた、苦しかったサラリーマン人生の記憶を巡らせば、今では懐かしい当時の思い出だ。

Uターン事例紹介「定住交流促進サイト」

定期的に北陸の出身県から、Uターン事例紹介が載っている「定住交流促進サイト」の冊子が送られてくる。大学進学とともに県外に出て、就職後は東京住まいのため、冠婚葬祭くらいしか帰省しない。お袋でも亡くなれば、田舎とは縁がさらに遠くなるだろう。高校卒業までしか田舎にいなかったため、地元の飲み屋や観光スポットも知らない。昨年、団体バスツアーで初めて立山黒部アルペンルートに行ったくらいだ。小学生時代に記憶がある、美女平、室堂、黒部湖、宇奈月などは格別に懐かしかった。美女平といえば、鳩の帰巣本能を試すために、飼っていた伝書鳩を放した。室堂には、小学校から行った夏山登山の記憶がある。黒部湖、宇奈月も親父が黒四ダム建設の技術者だった関係で、黒部ルートの隋道から黒部ダムに行った。そして、忘れた頃に完成すると思っていた北陸新幹線が平成27年春に開業する。田舎では、経済効果を期待して盛り上がっているようだが、どれほど効果があるだろうか？「ああ田舎っていいなぁ…」と感激するより、「定年後　田舎に帰れば　青年部」という川柳のほうが現実ではないか。

北陸新幹線設備の官製談合は必要悪

北陸新幹線設備の談合問題が賑わっている。東京地検特捜部は、発注元の「鉄道建設・運輸施設整備支援機構」が組織的に官製談合した実態の解明を進めている。金品の授受があれば問題だが、官製談合したのは、新幹線工事の日程がタイトになっているため、入札不調で工事の遅れを防ぐためだという。それほど悪いことなのだろうか？例えば、市役所が発注する工事の標準金額は決められている。一般市民が同じ業者に直接発注する金額に比べて非常に低い。業者の話では、「市役所の工事は赤字になるから儲からないため請けたくない。」というが、固定費を含めた話だろう。赤字といっても、仕事を請けないで作業員を遊ばせておけば、もっと酷い赤字になる。公共企業から発注された仕事は、建設費の取りはぐれがないから、銀行も簡単に工事費を融資してくれる。そして、長い工事期間の方が作業の平準化を行い易く固定費も引き下げられる。今回の官製談合も必要悪だと思う。親父が中堅ゼネコンに勤務していたため、昔は談合など日常茶飯味だった。談合により、親受けも、中受けも、孫受けも、末端作業員もそれなりの適正賃金を得られた。談合を廃したため、親受けはある程度利益を確保できるが、あとは作業環境の悪化と低賃金で青息堵息となった。政府が公共事業を行っても、末端の作業員までへはお金が廻らない。安倍政権が、労働者賃金の上昇も云々するなら、この時期に官製談合を問題にする東京地検特捜部は、疫病神以外のなにものでもない。

堀江貴文氏 著「刑務所なう。」

堀江貴文氏 著「金持ちになる方法はあるけれど、金持ちになって君はどうするの？」が面白かったので、長野県の刑務所に収監された手記「刑務所なう。」も借りてきた。堀江さんには申し訳ないが、こちらは、暖かいベットに仰向けで流し読みしている。塀の中の刑務所生活を書き連ねたものだが、どうしても食事の話が多くなるようだ。この本の中で、刑期が決っている囚人の方が、拘置所の未決囚より楽だとは意外だった。刑務所生活（小生は経験がない）とは、限られた閉じた環境で外部からの刺激は少ない。「幸せ度とは何か？」を、つくづく考えさせられる。毎日、食事や風呂のことで、気を紛らわせなければ、「ウツ」になってしまうのだろう。書評で堀江さんのことを批判しているひとも多いが、塀の中からでは、踏み込んで本音が書けないのだろう。これを読んで、塀の外にいる自分が、いかに幸せかを実感することができる。刑務所体験は、本からだけで結構だ。

東京都民としては、迷惑千万の話だ。

今度の東京都知事選に細川護煕元首相が出馬するという。市長選や都知事選は、国政選挙と違い自分の生活に深く関わるため、真剣に候補者選びをする。猪瀬直樹前知事の時もそうだったが、今度の都知事選も消去法で投票するしかない。細川氏は、池上彰氏の著書で東京オリンピック辞退論を主張している。東京開催の五輪なのに、東北でマラソン競技をするという。猪瀬氏は、5千万円の政治献金問題で辞職した。細川氏も熊本県知事に就任する前年に、東京佐川急便から1億円も借入れた。借金は返済したといっても、説明責任がある。前回、わずか9カ月で政権を放棄したのは、細川氏の「政治と金」の問題ではなかったのか？都知事は、東京都という自治体の組長だ。知事をやりたければ、地元の熊本でやって頂きたい。脱原発の話などは、国会ですべきだ。脱原発、拉致問題は存在しないと言った社民党の保坂展人を区長にした世田谷区は、行政が大混乱を起こしている。東京都民としては、細川都知事など迷惑千万の話だ。加齢臭がプンプンする、痴呆性老人の元首相二人には、困ったものだ。介護施設にでも入って、今生との別れの準備をして頂きたいものだ。

韓国製品など、絶対いいはずはない。

FOMCは18日、とうとう現状の量的緩和政策の縮小を決めた。2014年１月から証券購入額を100億ドル減らす。2012年9月に始まった金融緩和QE3が終了モードに向った。しかし、事実上のゼロ金利政策は、維持する方針だという。米国の景気が回復基調なのだろう。ダウは、過去最高値を超えた。そして、シカゴの日経先物は1万6000円にタッチしそうな勢いだ。俯瞰の目で市場を観ろといいつつ、何度も目先の為替や株価に心胸を振り回された。辛抱しながら、買い増した空け者には、久しぶりの爽快な気分だ。朝から、かみさんに得々と自慢話をすると、新聞広告のスチーム掃除機を買ってくれという。買うのはいいが、効果があるか確認したのかと聞くと、新聞広告に芸能人の顔が並んでいるという。しかし、そのスチーム掃除機の製造メーカは聞いたことのない会社だ。そんないいものなら、国産の一流メーカでも作っているだろう。パナソニックや日立、東芝などの製品管理や製造者責任がしっかりとした製品を選んで欲しいといった。いずれにせよ、ネット販売や店舗販売をしない非ブランド製品は怪しい。日本で、現代の自動車やサムスンのスマホが売れないのと同じ話だ。告げ口外交やパクリを是とする韓国製品など、絶対いいはずはない。

自宅以外の不動産購入などすべきでない。

田舎から出てきて、都会で生活するとなると住居費に悩まされる。家の購入など一生に何度もあるわけではない。買ったマイホームのローンを支払うために働いているのかと思った時期もあった。新築住宅の上物は、買った途端に毎年償却し、価値が下がる。築25年などで売り出されている中古住宅は土地値だ。備考欄には小さく「古家あり」などと記載され、建物の解体費を差し引いた価格づけが行われる。長期の住宅ローンでは、建物価値が目減りするため住宅ローン残金を差し引くと債務超過になることも多い。1980年代後半～1990年前半、初めて住宅を購入するために、大きなローンを組んだ人は経験しただろう。値下がりで収支がマイナスになってしまい、売却もできない。そして、ローンを払い終える頃には建物の価値なくなってしまう。知り合いで、バブル期に遺産相続税を軽減する為に数億の賃貸マンションを建てた。しかし、数年後にバブルが弾け住宅ローン残債と土地建物の評価額が同じになったと嘆いていた。身の丈にあったローンを組まなかったといっても、本人は納得できないだろう。多くの不動産屋が倒産した時代だから、素人が上手くやれるはずはない。少子高齢化のこの時代に、自宅以外の不動産購入などすべきでない。人が減るのだから、実需もなくなる。自宅でさえ、建売住宅の粗利益が30％程度というから、買った途端に損をしたことになる。宝飾のダイヤと同じようなものだ。ただし、ダイヤの場合は、購入価格の20％程度が引き取り価格というから詐欺に近い。

賃貸不動産はリスクが大きい

1980年代には多くのワンルームマンション販売会社があった。マルコー、ダイカンホーム、エスコートなどよく耳にした。1990年、行き過ぎた不動産価格の高騰を沈静化させることが目的で、不動産向け融資の伸び率を総貸出の伸び率以下に抑える総量規制が行われた。さらに、土地取得の借入金控除を認めない法改正を行った。金融機関は融資証明書を発行しておきながら、融資を行わない、あるいは建設工事途中で融資を打ち切る等、貸し渋り・貸し剥しを、全国規模で実施した。この結果、需要が停滞し、多くの不動産会社が倒産した。マルコーやダイカンホームなどのワンルーム販売会社も倒産の憂き目をみた。バブルになったのは不動産会社が悪いわけではない。プラザ合意の結果、深刻な円高不況になった。その対策として日銀が低金利で供給した資金が、株や不動産価格を押し上げた。欧米も当時の日本の状況とよく似ている気がする。少子高齢化の日本では、人口減にもかかわらず賃貸物件数が増えているため2008年の空室率は18.8％に上る。みずほコーポレート銀行の試算では、2010年に12.6兆円の規模があった賃貸住宅市場は、2030年に30％減の8.8兆円にまで縮むという。不動産をインフレヘッジとして持っても物件そのものが紙幣より評価減になるリスクもある。古くなったマンションなど利回りが10％以上ないと売却もできない。そして、アパート経営の成功者は100人に2、3人程度しかいないそうだ。そういえば、実家も多数の借家を持っていたが、修繕費が嵩み赤字になるため駐車場にするしかなかった。