日記・コラム・つぶやき

2020年4月 8日 (水)

人は自分の都合で勝手なものだ

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武漢ウイルスの感染拡大防止の狙いから、政府は緊急事態宣言を発令した。いったい愚生にどういう影響があるのだろうか。百貨店や居酒屋など密室に人が集うような業態は休業するそうだ。一方で、食品スーパーやコンビニエンスストアなどは営業を続ける。三越伊勢丹ホールディングスは、傘下の三越伊勢丹の百貨店6店舗と小型店全店を、8日から緊急事態宣言が解除されるまでの間、臨時休業する。どうも、デパートは全休するようだ。そうとなれば、デパートに入店しているビックカメラや」ニトリも休みなのだろう。キャバレーやナイトクラブ、パチンコ店、ゲームセンターなどの全休は当然だろう。また、居酒屋などを展開する企業も、8日から20日まで一斉休業する。学習塾の駿台予備校では、通常授業を5月7日に延期する。一方、河合塾も関東、近畿、福岡では自習室を閉鎖し、授業は映像で行うという。牛丼店の「すき家」やマクドナルドは対象地域にある店舗の営業は時短で行う。ホームセンターは、東京都では休業対象だった。しかし、開業を求める声が都民から噴出したため、営業を継続することになった。理髪店や美容院などの予約はどうなるのだろうか。ヘアカット専門店「QBハウス」は、7都府県の店舗を休業にするという。小規模な美容院など、電話確認してからでないと行けない。また、オフィスビルを貸し出すREITは盤石だと思っていた。しかし、三菱地所は「丸ビル」や「新丸ビル」でテナントに対し賃料の支払い猶予をするいというから、これも大きな影響がありそうだ。そう考えると、物流のロジスティックス関連のREIT以外は変えない。店舗やオフィスビル、ビジネスホテル、リゾートホテルも含めてリスク過多で投資にはならないようだ。ところで、愚生は不動産屋で明日に引き渡しを受ける物件がある。東京都は休業対象職種を明日発表するというから、明日まで不動産店が開いていれば、後は野となれ山となれだ。人は自分の都合で、勝手なものだとつくづく思う。

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2020年4月 7日 (火)

電車の減便では三密が更に高くなる。

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発令する見込みの緊急事態宣言では、首都圏を中心とした対象区域で鉄道各社に、減便要請を検討しているという。電車の通勤客を減らすのが目的なのだろうが、これでは密閉、密集、密接の三密が更に高められてしまう。この対象は在来線に加えて新幹線にも及ぶ見通しだという。当面は平日も土日・祝日のダイヤを運用して、最終的に通常の半分程度にまで減らすという。首都圏の通勤列車は、通常でもクラスターが発生しやすい「密閉空間、密集場所、密接場面」の「三密」状態だ。外出自粛要請には強制力も罰則もないから、生活のための通勤は、これまでどおり制限されない。当然、ほとんどの人は今までと同様に仕事場に行くだろう。テレワークを実施している先駆的な企業は5%に過ぎない。緊急事態宣言発令以降も大勢のサラリーマンらが今まで通り電車通勤で出社するだろう。在宅勤務者が増えるとはいえ、仕事場に行かなければならない人がほとんどだ。こうした状況での減便は、通勤ラッシュの混雑をさらに助長する以外にほかならない。減便をするというのであれば、通勤の自粛要請と、それに伴う損失の補填をセットでおこなわないと意味がない。ところで、最高三十万円貰えるという損失補填は、愚生には縁がなさそうだ。補償を得るには、損害を証明する必用があるようだ。元々収入が僅かしかない身では、大幅に減ったこと証明するすべはない。そう考えると、自分勝手な論理だが、一律10万円配布の方が公平に思える。無理なら、一世帯10万円でも大歓迎だ。

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2020年4月 2日 (木)

実家を整理するので1円で売りたい

昨日、ユーチューブにある楽待サイトで、アパート購入で2000万円もの値引きに成功した事例があった。群馬県館林市にあるアパート物件を指値で値引きさせた事例だ。投資家は、愚生と同じ町に住んでいるという。ずいぶんと遠い物件だと感心してみていた。舘林といえば、愚生の友人が実家を整理するので、家のゴミ込みで1円で売りたいと言っていた。愚生は不動産という物自体に興味がないため、それほど羨ましいとは思わない。遠くの物件を所有すれば、将来の管理や売却が大変だ。日ごろから、カミさんに面倒なことは整理しておいてくれと頼まれている。いくら安いと言っても、触手を動かす気にはなれない。ところで、そろそろ武漢ウイルスも落ち着いて来たかと米国株を少し購入したが、いきななりダウ30種平均が1000ドル近くも下落した。どうもトランプ大統領が、武漢ウイルス感染による米国の死者数が拡大すると言ったことが原因だという。後付けらしい言い訳だが、実際はどうなのだろうか。結局、主要3指数が4%超下落して引けた。予想ではS&P500採用企業は、第1四半期に利益が4.3%減少し、第2四半期は10.9%の大幅減になるとう。そのせいで、この日は高配当で比較的安全とされるセクターの銘柄も売られた。高みの見物の愚生は、航空業やクルーズ運航業などは大変だと同情する。愚生ごときでも、今年の旅行はすべてキャンセルした。当分、パーフォーマンスが行き過ぎる都知事の言う通りに、外出をしないように努める。少子高齢化の日本で、年寄りには何が一番良い資産かと言われれば、現金や金地金ではないだろうか。日本円も心配なら、米ドルやキャシュフローが多い会社の米国株かもしれない。いずれにしても、武漢ウイルスは東京オリンピックまでには終焉するだろう。そう思えば、一年間黙って持ち続けることができる今安値の物がよい。いずれは花が開くだろう。他人事だが楽待に登場した投資家は、いずれ人が減った時に地方でのアパート経営をどうするつもりなのだろうか。安く買い叩いて表面利回り20%で、資金を5年くらいで回収する腹積もりなのだろうか。

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2020年4月 1日 (水)

不動産屋は物件の取引が成立していない

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昨日で2019年の会計年度が終わった。日経平均は、武漢ウイルスのせいもあって2019年度は11%安で引けた。2019年度の最終取引日、日経平均株価は終値で19000円を割り込んで引けた。この株価は、年度末でみると2016年以来の水準まで低下した。やはり、リスクを回避するため株式を手放す動きが世界的な株安となった。東証マザーズ指数は年間で35%J-REIT指数は16%それぞれ下落し、日経平均より下げが大きかった。ただ、J-REIT指数は、最終日にお化粧直しで買いが入り底値からは戻した。散々の中で、医薬や衛生用品の中外製薬やユニチャームなどが上昇した。一方、会計年度ではないが、31日の米株式相場は反落した。ダウ工業株30種平均は、四半期ベースの下落率が1987年以来の大きさだった。武漢ウイルスの世界的大流行で米経済の景気後退入りはほぼ確実のようだ。ダウ平均は、四半期ベースで23%安となった。ダウ平均を構成する30銘柄中、29銘柄が年初来で下落した。その中で、ボーイングは54%安と大きく下げた。唯一、マイクロソフトだけが0.01%上昇した。また、原油先物相場は、主要産油国間の価格戦争勃発が原因で四半期ベースでは66%余りも下げ、過去最大の落ち込みとなった。結局、何に投資をしたとしても、良い目はなかったようだ。愚生にとっては、オリエンタルランドがNISA枠まで叩き売られた時に買ったため、利益が出ているくらいだ。また、REITの暴落時に偶然拾った銘柄が反発して少し損を埋め合わせてくれた。今年度は、前半は大きく株価が上昇して明るかった。しかし、中国の武漢ウイルスの世界への拡散で散々な目にあった。実物資産のタワマンなども、武蔵小杉近辺の浸水で敬遠されるようで、不動産屋は売り物件の取引が成立していないという。どうも、株安からREIT安、そして実物の不動産暴落の引き金になってきたようだ。愚生も身内の事情で中古マンションを購入したが、買い手の少し厳しい値引き要求がすんなりと通った。やはり株の暴落で、実物投資への投資余力もないため、売り物件が買い叩かれている状況だ。そう考えれば、換金性の悪い実物不動産の下落幅は、不動産投資信託(REIT)指数の▲16%安より更に大きいだろう。少子高齢化のおり、実需がなく取り自体が成立しないことが多かったのではないだろうか。詐欺まがいの賃貸アパート建設は、長期ローンを引き伸ばして、キャシュフローを捻出する。今後、資金のショートから破綻が多発するような気がする。

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2020年3月31日 (火)

暗い中で生活の糧にしている熟女たち

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先週末大きく下げた米国株は週初めに買い戻されて上昇した。最近は、日米とも株価や為替のボラティリティが大きく驚かなくなってきた。やはり、武漢ウイルス経済対策やRFRBの金融緩和が株価を支えたようだ。S&OP総合500種指数は前営業日比3.4%高の2626.65と週間で約10年ぶり、またダウ平均株価は690.70ドル(3.2%)高の22327.48ドルで1938年以来の大幅な値上がりだという。それでも、主要株価指数は2月に付けた高値から未だ20%強値下がりしている。しかし、いずれ投資家は株式市場に戻ってくる。そう思っていたので、米国株は含み益があったこともあり、マイクロソフト株を保有していて正解だった。ただ、VIX指数は依然、2008年の金融危機以来の水準に高止まっている。もう一段の下げはあるかもしれないが、以前に比べ少し収まってきた気がする。投資先とすれば、やはり経済のファンダメンタルズが健全な米国だろう。長期的な視野で見れば、米国に投資する絶好の機会かもしれない。日本では、株価もJ-REITも大きく下げた後に反発した。しかしながら、二番底を目指す動きかも知れない。そう考えれば、素直に買いに行く気にはなれない。やはり、キャシュポジションを高めて高みの見物が一番安心だ。今日は、本年度決算の最後の一日だ。株価の動きが読みやすいだろうから、朝から株式ボードに張り付こうかと思っている。それにしても、この武漢ウイルス禍は、いつまで続くのだろうか。小池都知事は、若者だけではなく、大人も夜バーや如何わしいナイトクラブ店に行くことを自粛しろと言う。都知事の心配は分かる。しかし、夜暗い中で生活の糧にしている熟女たちには、不景気で辛いものがあるだろう。都知事とて、ひとつ道を踏み外せば同じ運命だったかもしれない。ところで、NHKの朝の顔が桑子さんに代わった。何かテレビを見るのが楽しくなった。

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2020年3月30日 (月)

季節外れのペンギンのような都知事

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今日は、配当落ち日の3月30日だ。週明けの東京市場は、どうだろうか。何もなければ、計算上は配当落ち分だけ日経平均株価は反落する。昨週の米株式相場が大幅安となったことから、利益確定で一旦は戻り売りをしたい気分だろう。愚生も先週末に、その気配を察して、持っていたJ-REITを全て損切りした。武漢ウイルスの感染拡大報道がある中、近い内に収まるとも思えない。サービス業に続き、小売業まで悲鳴を上げてきたようだ。年金生活者と公務員以外は、すべて苦境に晒されていると言われる。それは事実ではあるが、他人に言われると腹が立つ。愚生とて、好きで年金生活者人になっているわけではない。長い間の滅私奉公と雌伏の末に現在がある。今回の危機で安倍晋三首相は、過去最大規模の緊急経済対策を指示したが、株式相場の下支えになるのだろうか。危機意識のない昭恵夫人が足を引っ張る中、安倍首相の掛声も何か白々しい。米国での武漢ウイルスの感染者数が世界最大となったことで、先週末の米ダウ30種は前日比▲915ドル安で引けた。日本市場でも景気敏感株を中心に売りが先行しそうだ。季節外れのペンギンのような小池百合子都知事は、今頃になって顔をだしロックダウン(都市封鎖)もあると発言した。首都の東京が封鎖となれば、日本経済の打撃は量りしれない。世界の武漢ウイルス感染者数が増え続けている中、できもしない風説の流布を拡散するなと言いたくなる。もう封じ込めはむりだろから、早期の治療薬の発見に祈るしかない。来年度の業績見通しに懸念が強いなかで、日本株の割安感からの買いは限界だろう。日経平均先物は前週末の清算値を530円下回る1万8550円で夜間取引を終えた。昨晩の雪で、早々と咲いていたチューリップが散々な状態で倒れている。今日一日を示唆するようだ。

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2020年3月28日 (土)

REIT指数の下落率31%より▲60%と大幅

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武漢ウイルスの感染拡大で日本への旅行者が減り、全国で経済活動が低迷している。愚生自身も、今年に計画していた旅行を3つもキャンセルした。また、草津温泉で開催される予定の国際音楽会も出演者が来日できないだろうと諦めている。アベノミクスの柱の1つに観光立国がある。2020年までに年間4000万人、2030年までに6000万人の訪日客を増やすという目標だ。その指針で、カジノの合法化やホテル開発を進めた。昨年は3190万人の外国人が日本を訪れた。しかし、今年になって武漢ウイルスの伝染が世界中に広がり、東京五輪まで開催が延期された。インバウンド旅行客どころの話ではなくなった。2月の訪日外国人客数は前年同月比60%減というから、観光産業にとって壊滅的な打撃だ。そして、今後も減ることはあっても、改善の見通しは立っていない。愚生もあまり安いので、ホテル資産に焦点を当てた不動産信託Invincible Investment Corp. (8963.T) 購入したが、下落が激しいので損切りした。いちごホテルリート(3463.T) 、ジャパン・ホテル・リート (8985.T)なども、これまでに60%近く下落している。東京証券取引所のREIT指数の下落率31%より大幅な低下だ。どうも当面、ホテル業界に明日はないという感がある。大阪では、不動産ブームを背景に、ホテルの客室数が2015年からの3年間で2万1000も増加した。最近開業した「ホテルビスタ大阪なんば」なども空室だらけだそうだ。全国約250のホテルが加盟する全日本シティホテル連盟は、夏まで武漢ウイルスの流行が続くと、年内にかなりの数のホテルが倒産するという。さらに、京都では外国人客の減少が昔ながらの旅館を脅かしている。数年前から予約していた団体客のほとんどが、武漢ウイルスのためにキャンセルあるいは延期してきたという。このままでは、夏までが限界だという。一方、全国2500の中小旅館・ホテルが加盟する日本旅館協会によると、最近の観光ブームで得た収入を、今後を見据えて施設の改装費用に当ててきた。しかし、その多くがキャンセルに見舞われ、倒産を避けるために金融機関と交渉しているという。今月は客が減ったというよりも、ほぼ全滅だという。宿泊業に限らず、飲食店やコンサート、果ては夜の接待業まで、散々な目に遭っている。武漢ウイルスの蔓延で、景気がいつ回復するか予想できない。なにか、未曽有な不況に突入しているような気がする。年金生活の高齢者で、収入が最下層の愚生には世相の苦しみは分からない。「幸福なるかな、(心の)貧しき者。天國はその人のものなり。」という心境だ。

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2020年3月27日 (金)

今頃、要請するのは遅すぎないか

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昨日、東京都小池百合子知事から週末の不要不急の外出抑制の要請があった。愚生には関係がないと思っていたら、リフォーム会社の担当から電話があった。都知事要望があったので「弊社は週末休みになった」とのことで打ち合わせ日を別途決めたいという。愚生は不動産屋も含め日程調整した。そもそも、請負先が愚生との打ち合わせを不要不急と言うのはおかしいと思った。商売をするのは向こうなのだから、休日出勤すればよいだけだ。腹が立ったので、東京都にも不要不急とはどういうことか聞いてみた。ついでに、都知事はどんな法律に従って、発令したのか。経済損失は、都が補填するのか。矢継ぎ早に聞いたが、一切わからないという。都職員も分からないことを、人に要望するなと言いたい。東京都では、武漢ウイルスの感染者がどんどん増えて過去最高になったと報道している。愚生に言わせれば、今頃になって要望するのは遅すぎないか。いずれにしても、次回の都知事選では小池百合子さんには、投票しないことにする。東京都の知事ときたら、過去にもろくな人材がいない。新幹線反対の左翼の美濃部亮吉、意地悪ばあさんの青島幸男、出勤しない石原慎太郎、5000万円を懐にいれた猪瀬直樹、都税で飲み食いした舛添要一、そして豊洲移転を邪魔して数百億円をドブに捨てた小池百合子と続く。何もしないで、めくら判を押下するだけでよいと思う。千葉県知事は、仕事はしないが県民の足は引っ張っていない。小池さんという人は、政治家だから目立ちたがり屋なのは分かる。しかし、周りと相談して細かい内容まで詰めてから言って頂きたい。愚生に言わせれば、いままで何をしていたのかと言いたい。しょうがないので、ネットでリフォーム会社を探すと山のようにある。どの業界も、楽ではないと痛感させられた。

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2020年3月23日 (月)

業者は6掛けでしか買わない

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最近、武漢ウイルスのせいで外出することが減った。そのせいで、床屋に行く機会がないためか髪が伸びすぎた。床屋と言ってもQBの平日会員のため1100円で済む。かみさんと違い、こういうことには金を使わない。長い間生きてきたことで、いろんな経験をしてきた。年金生活ではサラリーマン時代の苦労や不安に比べれば、緊張感をもって生きることが少ない。確固たる目的も持たずに、飯を食って酒を嗜んでいる。ありがたいと感謝しなければならないのかもしれない。身内のごたごたで、マンションを至急に調達しなければならなくなったが、なにか張り合いがでてきて苦にならない。やはり、人は自分の必要性を持たずに生きることはできないのだろうか。今回、外界と触れ合うことでいろいろな情報が入ってきた。愚生宅近くの売り地がいつまでも売れない話をしていて、不動産屋に教えられることが多かった。坪94万円で売れないため、地主は→84万円→78万円とさげている。愚生がこのご時世だから60万円くらいなら業者の買い手つくのではと話をむけると、それでも無理だろうという。不動産屋の話では、業者は6掛けでしか買わないという。つまり、50万円以下でしか買わないようだ。現実は厳しい世界だと知らされた。今のように株が下がり、不動産不況ならさらに安くなるかもしれない。不動産売買は、相場観より需給の取引相場環境の方が大きいようだ。そう考えれば、いま出ている売り出し価格では取引は成立しない。介護施設の入居金つくりに土地を売却しているお年寄りには気の毒だ。人は自分に都合の良い情報しか頭に留めないことが多い。昔の高値の土地価格しか頭にないなら、買い手はいつまでたってもいないだろう。こう考えると、不動産を利回り物件と捉えなければ、その正確な価値が分からない。これまで、ずいぶん土地やマンションの取引を経験したが、大幅に値引きをしてくれたのは離婚した元夫婦相手だった。やはり、清算を早期にして嫌なことを思い出したくないのだろう。今回の相手は、相続で引き継いだ物件だという。どうだろうか。

 

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2020年3月22日 (日)

不動産を買う奴は馬鹿しかいない

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昨日は疲れた。身内の事情から、マンション購入の必要が出てきた。明日までに、結論を出さなければならない案件だった。朝一番で、ネット検索して地域の家賃相場とマンション販売価格を調べた。J-REITも大幅下落だから、不動産に明日はないという環境だ。今不動産を買う奴は馬鹿しかいないと思っていたが、愚生がその輩になってしまった。不動屋の店員の車に同乗して、物件を見に行った。その物件は、オレンジ色タイルが外装のライオンズマンションだ。外装の劣化は少なかったが、室内は荒れ果てた状態だった。どうもこの物件が売れないのは、業者ならもっと買い叩くような金額だ。一方、素人の入居者であれば、いったいどうやって内装を修復するか腰が引けてしまう状態だ。愚生がこれを修復して住めるような新品状態にするには、水回りを含めた全面修復が必要だと思った。転売業者が修復して利益を上乗せするのに比べ、自分で工務店に作業させた方が安い。愚生には、良い物件だと思った。ただ、武漢ウイルス問題で内相業務の仕事が止まっているとのことだ。トイレ周りは部品が入ってこないため工事ができないようだ。ライオンズマンションの特徴と言えば、管理費が高いことだ。物件の賃貸相場から試算すれば、修復諸経費も含めて表面利回り10%に少し切れる価格のため割高感はない。そのため入居人の了承を取って購入しようと思った。今回のことで思ったことは、賃貸物件の修理費は馬鹿にならない。少しでも汚れが付いていれば、入居人は集めにくい。愚生もワンルームマンションを持ったことはあった。思い出せば、エアコンの故障や壁紙の張替え、浴室の修理と出費が嵩むと賃貸料が飛んでしまうことが多かった。多くの賃貸アパート建設が進んできたが、将来はどうなるのだろうか。フルローンで投資などでは、キャシュフローが出ないのではないのだろうか。

 

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