株・為替

2021年2月23日 (火)

株価は下がる時には下がる。

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昨日の米国株式市場は、マイクロソフト、アルファベット、アップル、アマゾン・ドットコム、テスラといった銘柄が引き続き軟調だった。S&P500種指数やナスダック総合指数も下落した。原因は米国債10年債利回りが1.363%に上昇したことやインフレ高を背景にする不安からだとの講釈だ。S&P500の下げの5日連続は、過去1年間で最長記録だ。愚生は株価が下がるのは、売りたい人が多いからだと思う。これまで株価は、やや過熱感も出てきていたから、小幅な値幅調整が行われるのかもしれない。しかし、米国債利回りの上昇が原因だと言うが、ジャンク債利回りは先週には過去最低水準を付けた。これを見る限り、株価にとってプラスだからすぐに大きな調整に入るとは思わない。武漢ウイルスの感染拡大で、各国が未曽有の金融・財政政策を実施したことにより、世界中に資金があふれている。その結果、米株式市場には根拠なき熱狂で株価が上昇し続ける。そして、約20年前に起きたドットコム・バブルと同様だと、警鐘を鳴らすアナリストも多くなった。愚生が覚えているドットコム・バブルは、1990年代前期から2000年代初期にかけてインターネット関連企業の実態を伴わない異常な高値のことだ。バブル崩壊は2000年3月に始まり、2年超にわたって続いた。ワールドコムやペッツ・ドット・コムといった投資家の人気を集めていた企業が次々に破綻した。日本でも古川電工や富士通、NECなどの情報産業の株が異常に高くなった。富士通の株価も1000円~1300円位の相場価格が5000円以上にも上り詰めた。その後、大暴落で200円後半近くまで暴落した。まるでジェットコースターのような株価の動きだったことを思い出す。しかし、今回も同様かと言えば、違うような気がする。日銀や年金機構が株をETFで株価を買い支えているため、売りがないため容易には下がらない。愚生は実体経済から大きく株価が乖離しているとは思わない。思い出せば、ドットコム・バブル対策で経済を活性化するため大幅な金融緩和が行われた。その後、緩和マネーがダブついて、不動産市場に流れ込みサブプライムローンでリーマンショックを引き起こした。今回は、学習効果があるから当時の二の舞にはならないと信じたい。株価は下がる時には下がる。株式市場に足を踏み入れている以上、暴落から愚生だけが逃れられるなどと虫の良いことは考えていない。

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2021年2月18日 (木)

日経平均株価が3万円台に上昇

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日経平均株価が約30年半ぶりに3万円台に上昇した。銘柄も入れ替わっているから、現在の株価と当時を単純には比較はできない。30年前と言うとバブル崩壊の兆しが見えてきた1991年で、愚生がM市に越した翌年だ。ブラックマンディのバブル崩壊から、株価が少し下落して2年目に入っていた。バブル崩壊を1991年からと見る向きもあるが、株式市場では1990年の年初からが下げ相場が始まった。不動産価格は、株価に1年ほど遅れて下がり始めた。1989年に、東京都では土地取引に自治体の認可が必要となり、不動産業者は一戸建てからマンションころがしに走った。当時、日本の株式市場は「世界第2位の大きな市場」だったが、今では時価総額で世界の1割に満たぬローカル市場に落ちている。当時を騒がせたのは巨人の桑田真澄の破産、その後に続く江川卓の破綻などだ。不動産投資で節税対策を行っていたプロ野球選手も、税制改革で土地購入の金利分が経費と認められなくなった。さらに、日銀の愚策「総量規制」で、不動産会社に貸し付けられたお金が引き上げられた。その結果、多くの不動産会社が倒産し、不動産価格は暴落した。そして、資金を提供していた銀行まで貸付金の回収ができなく破綻した。女優の真野あずさが杉並に土地を買って「借金は女の甲斐性」などと言っていた。また、「借金も資産のうち」という言い方も流行った。その後、麻布自動車の株式買い占めや拓銀や山一證券、マルコー、ダイカンホームの破産など、1991年以降に矢継ぎ早に起きた。愚生にとって、人生において土地バブル崩壊は大きな岐路だった。運が良いことに、不動産業者のマンションころがしで愚生のマンションも、一年で△50%も上昇した。そのため、土地規制で価格が抑えられていた中古戸建に転居した。また、借金を減らすために、手持ちのリゾートマンション(ホテル)や持ち株をすべて売却した。その結果、不動産市況の暴落で土地価格は下がったが、バブル崩壊前に売却した物件の利益で相殺したため実損は少なかった。バブルで多くの人は、その後の人生を狂わされた。そういえば、大学生時代に起きたオイルショックも大変だった。今は就職氷河期という言葉は聞かない。しかし、オイルショック後の就職は、ほとんどの会社が倒産の危機で新卒の採用など少なかった。唯一、景気が比較的によかったのは情報産業だった。今から思いだせば、愚生の人生は点と線の間を運よく歩いてきた。自分には、ツキがあったようだ。しかし、同時期を歩んできた知人の中には、インフレ期待で不動産を持ち続けた結果、借金の逆資産効果で今も喘いでいる。雨後の筍のように建った賃貸アパートも、数年後には越後湯沢のリゾートマンションと同じ運命ではないだろうか。

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2021年1月30日 (土)

借金しての投資はリスクが大きい

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昨日(1月29日)の米株式相場は大幅反落した。一部の個人投資家による取引が市場に大混乱を引き起こしているとの懸念で、広範に売られた。日本と同様に、武漢ウイルスのワクチン配布見通しが不透明なことも意識されたとの後付けだ。愚生は、いい加減な株式市場への講釈付けには頭が下がる。株は下がりたいから下がったのだ。AIで売買しているから、それほど余計なことは考えていないだろう。ダウは▲620ドル安、ナスダック総合指数は▲2%下落。S&P500種株価指数は前日比▲1.9%安で年初来の騰落率がマイナスに転じた。週間ベースでは3カ月ぶりの大幅安。ドルは対円で0.5%高の1ドル=104円74銭。ところで、昨日は竜王戦二組のランキング戦の「藤井聡太二冠vs阿久津主税八段」の対局がAbemaTVでライブ放送されていた。朝の10時から夜の11頃まで対局して、藤井二冠の勝ちだった。愚生が贔屓にする藤井二冠の勝利で気持ちよく寝た。しかし、深夜(米国は日中)に、好決算のアップル株が大きく売り込まれた。「ゲームストップ株」などの空売りで損失が出た機関が、GAFA持ち株を大量に売ったことで下のりゆうだというが眉唾ものだ。ただ、理由はともかくリーマンショック時のように金融システム自体が壊れたわけではない。単純な投機の失敗の結果だというから、いずれ株価は回復するだろう。アップル株は、買い場かもしれないが、愚生はハード機器会社の株は買わない主義なので見送った。今回の下げは、個人投資家がヘッジファンドを相手に闘いを繰り広げた結果だという。そのプラットフォームを提供してきたのは、米ロビンフッドだ。米国証券保管振替機関(DTCC)が、数週間にわたり「ゲームストップ株」などの急騰を支えた証券会社(ロビンフッド)などに対し、巨額の追加保証金を求めたことが急落の原因との声もある。手数料無料の取引アプリで人気を集めたロビンフッドは、一部の取引を禁止した顧客にポジションを解消させることで自社が被るリスクの圧縮を図った。しかし、この行為はロビンフッドの個人投資家や政治家からも批判を招いた。愚生の予想だが、今回の急落はテクニカルなものだから、市場が落ち着けばいずれ回復すると思う。短期で儲けるようとすれば、大きなリスクを伴う。自由主義経済と同様に、投資は結果がすべてだ。10勝1敗であっても、最後が大負けなら株式市場からの退場になる。勝つより、負けない投資が重要だ。レバレッジを伴った借金投資は、リスクが大きいから晩年になってするものではない。

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2021年1月28日 (木)

マイクロソフトやアップルは好業績

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昨日は、予想に反して米国市場は大幅に下落した。ただ、好決算だったマイクロソフトの株価は踏みとどまった。昨日のブログで、捕らぬ狸の皮算用を自戒していたが、まさにその通りになってしまった。ただ、引け後に米アップルが発表した2020年10-12月(第1四半期)決算では、売上高が初めて1000億ドル(約10兆4000億円)の大台を超えた。売上高は前年同期比21%増の1114億ドル。アナリスト予想平均は1031億ドルだった。1株利益は1.68ドルで、市場予想平均を上回った。アップル社初の第5世代(5G)移動通信ネットワーク対応スマートフォンである「アイフォーン12」の販売が好調だった。アイフォーンの売上高は656億ドルで、市場予想の603億ドルを大きく超えた。今の所、マイクロソフトやアップルの業績を見る限りは、好決算のためリスク要因が少ない様に思える。それに反して、ボーイング株は大きく売られた。当面、武漢ウイルスの下での航空機需要は少ないのだろうとの悲観的な見方だ。また、昨日から開催されていたFOMCは、FF金利の誘導目標レンジを据え置くことを決定した。そして、パウエル米連邦準備制度理事会(FRB)議長は、大規模な経済支援策を縮小する状況からは程遠いと述べた。つまり、議長は「金融引き締めの出口に焦点を合わせるのは時期尚早だ」と指摘したという。そうであれば、当分の間は金余り状況が変わらないと見て良いだろう。今日下落している株式相場も、直ぐに回復することを期待したい。全米各地で武漢ウイルスの感染が再拡大する中、昨年12月の米雇用者数は8カ月ぶりに減少した。そして、小売売上高は3カ月連続でのマイナスとなった。日本と同様に、米国民の購買力が落ちてきたのだろうか。米国経済は、やはり武漢ウイルスのワクチン接種の進展度合いに大きく左右されるのだろう。そう考えれば、武漢ウイルスの対策は今年一杯から来年終わりまでの長期間、安閑とはしていられない気がする。ところで、今朝の新聞にサラリーマン川柳の秀作が載っていた。「会社へは 来るなと上司 行けと妻」「はんこレス 上司の仕事 吹き飛んだ」など今の時世をよく言い当てている。愚生の頃は、「先を読め 言った先輩リストラに」「久しぶりハローワークで同窓会」などという秀作があった。

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2021年1月25日 (月)

武田信玄の旗印「風林火山」

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今週から米株式市場では、アップルやマイクロソフト、フェイスブックなどのハイテク企業の決算が発表される。ここ数か月は銀行やエネルギー株が買われ、これまで市場をけん引してきたハイテク株やグロース株は閑散としていた。そういう訳で、愚生などは今回、ハイテク株やFANG株の決算に期待している。決算次第では、ハイテク株がもう一度市場の主導権を取り戻す可能性がある。昨年末は、武漢ウイルスのワクチンによる景気回復で、バリュー株や景気循環株が買われてきた。しかし、大手銀行が期待外れのさえない業績見通しを発表していることで失速気味だ。一方で、動画配信サービス大手ネットフリックスは、決算が好調で株価が17%も上昇した。そのため、グロース株からバリュー株への転換してきた動きが止まりつつある。今度はグロース株が復活し、バリュー株や景気循環株の上昇に終止符が打たれる可能性もある。いずれにしても、今週のハイテク株やFANG株の決算が気になる。米国のことは分からないが、日本市場は当分の間、クラウドサーバーなどの巣籠需要が大きいだろう。Amazon(AWS)やMicrosoft(Azure)などの業績に、ぶれはなく好決算を期待したい。愚生は、武田信玄の旗印「風林火山」という言葉が好きだ。これは、孫子の兵法(軍争篇)に書かれている言葉だ。「ソノ疾キコト風ノゴトク、ソノ徐カナルコト林ノゴトク、侵掠スルコト火ノゴトク、動カザルコト山ノゴトシ」という意味だ。武田信玄がこの4文字をとって「風林火山」を旗印としたのは有名だ。愚生は株式投資も「風林火山」と共通する部分があると思う。特に、信念を持って「動カザルコト山ノゴトシ」という、長期見通しで振れない姿勢で投資しなければ、大きな利益は入らないと思っている。インターネットの5Gへの突入と高速度での情報量の拡大は、いずれクラウドサーバーを牛耳っている企業に莫大な利益をもたらすと思うからだ。

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2020年12月10日 (木)

お金より「終活」が勝る

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  今朝は、連邦取引委員会(FTC)が競争を阻害したとしてフェイスブックを提訴したニュースで持ちきりだ。米政府がこうした問題で巨大ハイテク企業を提訴するのは、最近ではグーグルに次いで2例目だ。フェイスブックが自社の独占状態を維持するために競争を阻害したと主張する理由もある程度は納得できる。過去に、チャットアプリ「ワッツアップ」や写真共有アプリ「インスタグラム」を買収しているからだ。遡れば、ユーチューブもグーグルに買収された企業だ。米司法省はグーグルを反トラスト法違反で提訴したが、市場独占を巡る案件としては1998年にマイクロソフトを提訴して以来だ。そのせいだろうか、米株式市場でフェイスブックの株価は1.9%安で引けた。そして、GAFA+Mやテスラも大きく値を下げた。愚生が思うに、当局がフェイスブックの独占を批判するが、SNSの世界では、勝ち組が一社独占という形が多い。日本で言えば、国内向けにLINEが普及してしまった他は見当たらない。ABEMA.TVが将棋番組をインターネット上の放送したことにより、叡王戦の主催者をニコニコ動が止めてしまった。将棋界のような小規模な市場では、二つは存続できないのだろう。確かにFTCが言うように、ソーシャルネットワーキングは多くの米市民にとって生活の中心にあるだろう。しかし、ほっとけば独占的な中国企業に占領されても良いのだろうか。フェイスブックは、独占状態を確保・維持するというが、過去にIBMやマイクロソフトがその後どうなったかを見れば、必ずしも革新や自由競争を阻害したとは限らない。技術革新は秒針分歩の高速で進む。札束攻勢で、インスタグラムやワッツアップなどを買収してきたが、新規に立ち上げるより安かったからだろう。ザッカーバーグがその将来性を高く評価して、黎明期のインスタグラムやワッツアップを5~7年前に買収している先見性は評価されるべきだと思う。ところで、テスラの大幅安は、JPモルガンが過大評価されていると指摘したことが原因だ。また、ズーム・ビデオ・コミュニケーションズの下げは、投資判断引き下げが原因らしい。ところで、家に子犬か来てから株価などは気にならなくなってきた。お金より「終活」が勝るのだろう。生きとし生けるもののすばらしさは、お金には代えがたい。武漢ウイルスの感染拡大の中で、愛くるしい子犬のしぐさに癒される。もう、旅行などするより子犬の成長を見守る方が楽しくなった。

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2020年11月11日 (水)

SBGは情報革命への投資会社になった

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昨日の米株式相場は、S&P種株価指数が下落し、大手テクノロジー株も売られた。S&P500種は、ネルギー株が堅調だったものの、テクノロジー株が大きく下げた。ナスダックは一時2.7%下落した。特に、EUがアマゾンを競争法違反の疑いで追加調査するというニュースが響いた。一方、ダウ30種平均は上昇した。特に737MAXの運行再開が来週にも認められるボーイングが値上がりした。ただ、ファイザーの武漢ウイルスワクチンは、今後に多くのハードルが残っているから、楽観視はできないとの専門家からの指摘もある。ところで、ソフトバンクグループが投資会社として再始動する。9月末時点で米上場ハイテク株など2.1兆円分を保有していることが判った。どうもAI関連のユニコーン(2003年以降に創業した新興企業のうち、企業価値が1200億円規模に達した企業)に集中してきた投資戦略を修正し、多様な投資先に資金を投じる総合的な投資会社を目指すようだ。孫正義会長 は、「一言で言えば、情報革命への投資会社になった」と記者会見で発言した。資産売却後の手元資金で、多くの企業に少額出資する投資会社となった。下衆の勘繰りで、孫氏がどういった企業に投資しているかと見れば、9月末で米アマゾン・ドット・コムや米マイクロソフトなどの巨大IT企業や米ネットフリックス、米ペイパルなど11社以上の株式を保有している。その中でも、アマゾン・ドット・コムが傑出した額だった。やはり、孫氏もアマゾン・ドット・コムの将来性を確信しているようだ。この中に、GAFA+Mのうちアップル株がない。ウォーレン・バフェットが率いる世界最大の投資持株会社であるバークシャー・ハサウェイは多額のアップル株を保有していることと対照的だ。この辺りは、愚生同様にコンピューターの歴史を知る孫氏は、アップル事業の将来性を明るく見ていないのだろう。愚生も同様な理由で、アップル株を買う気がしない。ただ、SBGが保有する中国・アリババの株式の時価は、9月末で20兆円を超えている。SBGの保有株価値31兆円のうち、約7割をアリババ株が占める。孫氏は今後、アリババの比率を下げ政治リスクを避けたいとの意向らしい。いずれにしても、ソフトバンクの利益の源泉はアリババ株だったことは明らかだ。アリババを起業したジャック・マーが中国政府と対立したことで、アリババ株を持ち続ける義理がなくなったことも原因なのだろうか。

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2020年11月 8日 (日)

米国大統領など誰でも良い

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国内の武漢ウイルス感染者は7日、神奈川県で137人が確認されるなど36都道府県で新たに1331人が判明した。東京都では計294人で、3日連続で200人を上回った。大阪府は191人の感染が判明した。北海道は過去最多の187人となった。それに伴い、北海道知事は札幌市の繁華街ススキノの飲食店約4000店を対象に、深夜から未明の営業や酒類提供の自粛を要請した。愚生の私見だが、どうも日本も冬の寒気を迎えて欧米同様に、第3波の感染拡大に突入したようだ。北海道で増えたのは、日本の先行指標なのだろう。2月の感染拡大した当初も、まずは北海道から始まった気がする。当時との大きな違いは、外国人旅行者が全くいない状況下だということだ。どうも寒気というか、寒さが進むと武漢ウイルス感染拡大が広がるような気がする。欧米は日本に比べて寒い。日本の感染者数が少ないのは、感染対策が完全というよりは、気候の違いだったのではないだろうか。そう考えれば、愚生の街で起きている飲食店の閉店ラッシュなど、これから一層加速する。もう、宴会や勤め帰りの飲酒などの文化はなくなるかもしれない。今ある旧態依然の飲み屋が存続する可能性はゼロに等しいだろう。環境が元に戻らないなら、その業界自体がなくなる。ではテレワークはどうなるのだろうか。これからも感染拡大が続くのであれば、一旦進んだテレワークが元に戻ることはない。それに伴うオフィスビル需要はなくなる。また今回の感染拡大を目にして、愚生はGo to travelをキャンセルしてよかったと思った。愚生の場合は、飼い猫の臨終という別の理由だったが、結果オーライだ。武漢ウイルスの猛威は、あと数年は続くとの見方が常識的になってくれば、業態変革しなければ生き残れないものは多い。人はどうしても自分に都合のよいことを最優先に考える。さしあたり米国大統領選挙などは、日本人には関係ないだろう。バイデン大統領になったからと言って、米国外交方針が180度の変更はないだろう。米国株に投資している愚生は、大統領などには興味がない。それより、米国株や米ドル為替の方は心配だ。はっきり言って、株が上がれば米国大統領など誰でも良い。これが愚生の素直な気持ちだ。今後の株価を推測する大きな前提は、武漢ウイルス感染はこれからも数年は続くことだ。はっきり言えることは、巣籠状態が続くという環境だ。観光や出張、それに伴う鉄道や航空機需要、観光バスなどは、これからも傘マークだろう。ネットワークの高速化で、E-コマースは更に発展するだろう。そして、情報量の爆発的な拡大でクラウド需要は級数的に増える。そう考えれば、クラウド関連で先行する企業への投資は、外れくじはない気がする。儲け話となると、ついつい「風が吹けば桶屋が儲かる」方に流れてしまう

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2020年10月28日 (水)

損切りを決めかねて決断を先延ばし

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米マイクロソフトが27日発表した第1・四半期決算は、売上高と利益がともに市場予想を上回った。武漢ウイルス感染拡大に伴い、自宅で過ごす時間が増える中、OS「ウィンドウズ」やゲーム機「Xbox」の需要が伸びた。また、時代の流れだろうか、クラウドコンピューティング事業も好調だった。テレワークの普及で、グループチャットソフトウエア「チームズ」の1日当たりのユーザー数は1億1500万人にもなった。リモートサービスの持続的な需要が、業績の伸びを引き続きけん引している。一方、クラウドサービス「アジュール」の売上高も48%増加し、堅調に推移している。「アジュール」に関しては、より規模が大きな長期契約が増えたという。マイクロソフトは、これまで多くの製品をサブスクリプションサービスに切り替えるビジネスを遂行してきた。そして、コマーシャルクラウドの製品は、93%がサブスクリプションを通じて販売された。そのコマーシャルクラウド事業の粗利益率は71%という高い利益率だから驚かされる。マイクロソフトの全体売上高は、12%増の372億ドルとアナリスト予想の357億2000万ドルを上回った。純利益は138億9000万ドル(1株当たり1.82ドル)と、前年同期の106億8000万ドル(同1.38ドル)から増加した。何処から見ても立派な決算だった。しかしながら、引け後の時間外取引で1.8%安というから、決算と株価は連動しない。これでは何のために、マイクロソフトの決算日を気にしていたのだろうかとがっかりさせられる。ところで、愚生の友人連中のほとんどは、定年退職後の非正規雇用期間も過ぎた。そういう友人と話しても、彼等は一向に人生に終焉があることを信じていないようだ。売れそうもない築古RC造りの団地を抱え込んでいる。傍から見た価値観等、全く気にしていないように持ち続けている。損切りを決めかねて、決断を先延ばしにしているのだろうか。いくら待っても市況は回復するはずはない。そもそも、日本住宅公団が独立行政法人となった「UR都市機構」や雇用促進住宅をソフトバンクグループ傘下のフォートレス・インベストメント・グループに売却した「ビレッジハウス」が古い団地の格安賃貸事業を行なっている。敷金礼金無しで3万円/月というから、利回り10%とすれば古い団地の一戸区分は360万円にしかならない。しかし、一戸区分の払い下げが平均60万円というから納得する。修繕費や管理費を考慮しても、3万円/月の賃貸物件が実現できるはずだ。そう考えると、こういう物件と競合する地域では、賃貸マンションや賃貸アパート経営が成り立たない。そのせいだろか、売れずに抱え込んで資産だと思っている友人は、どんな情報も耳をふさいで「馬の耳に念仏」のようだ。

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2020年10月21日 (水)

REITは買いのチャンス?

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愚生は暇に任せて、不動産投資をしているユーチューバーの説明を聞く。自分で借金をして不動産投資などする気はないが、他人の話は聞いていて面白い。また、中にはためになる話も多い。国内の不動産投資信託(REIT)は、武漢ウイルス感染拡大のため上値の重い展開が続いている。東証のREIT指数は、武漢ウイルス感染ショック後、相場上昇をリードしてきた物流施設型と住宅型のREITの値動きが軟調になっているからだという。ネット通販などが増えれば、倉庫需要で物流施設型REITは上昇するような気がする。そのため、物流施設の数が大きく増えているものの、物流施設のニーズは堅調なため賃料が下がらず、賃料収入は減っていない。それにもかかわらず、物流施設型の価格が下落しているのは、新たな物件の取得を目的とした増資が原因だという。物流施設の賃料の更新は頻繁には行われない。そのため、REITは新たな物件を獲得して収益の拡大を図るしかない。そこで増資に踏み切るため、流通する投資口数が増加してREITの1口当たりの価値は低下する。要するに希薄化が原因で、REITの価格低下を招いている。例えば、ラサールロジポート投資法人は、増資で東京と大阪で4件の物流施設を取得する計画した。それに伴って投資口数が約1.2倍に増える点が嫌気され、価格はじりじりと下落している。しかし、愚生に言わせれば、希薄化するということは、増資を1口あたり安価にしてお金を集め易くするためだろう。愚生も過去に、増資価格決定日の前日にREITを購入して、払い込み後に上昇したところで売却して儲けた記憶がある。こうなるとREIT投資というより、投機になってしまう。一方、住宅型REITの軟調は、収益悪化の懸念によるものだという。ユーチューバーでもある投資家は、レジ(住宅)は武漢ウイルス感染拡大でも影響を受けないと解説をしてきたが、どうも自分に好都合な期待だったようだ。テレワークが広がり、東京の都心部から郊外へ引っ越す人が増加し、空室率が高まることが憂慮された。しかし、実際には郊外へ引っ越す動きは懸念する必要はないようだ。確かに東京都の人口は転出超過となっているが、その内訳の大半は外国人だという。今年8月の東京23区の人口は1万人超減少したが、そのうち日本人の減少数は4000人弱。つまり、都心から転出している人の大半は外国人だそうだ。23区の人口自体に変化はない。そう考えると、比較的賃料の高い東京23区内の賃貸マンションを中心に保有している住宅型REITは売られ過ぎているだけだという。事実であれば、買いのチャンスなのかもしれない。愚生自身は、実物不動産と違って不動産投資信託(REIT)の方が換金性に優れているから好む。実物不動産であれば、自分で借金をして不動産投資をする。一方、REITであればプロがLTVなどを考慮して投資する。分離課税の税引き前利回りで、3~5%くらいのREITも多い。そう考えれば、借金をして不動産投資するより、自分の持ち金の現金での投資の方が安全だ。愚生の穿った目では、借金をして不動産投資に投資する人たちは、フルローンなど使うため持ち金が少ない層ではないだろうか。そう考えれば、投資金額の物件に毎年不動産鑑定士の評価を入れれば、債務超過の人も多いのではないだろうか。インカムゲイン狙いというが、債務が売り値より上回り売却ができない物件も多い気がする。そういう危険を避ける為に、愚生は不動産投資するならREIT以外に手を出す気はない。

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